Việc có một hợp đồng chặt chẽ ký kết giữa 2 bên: Chủ nhà và đơn vị thầu thi công xây dựng sẽ giúp việc hoàn thiện ngôi nhà được thực hiện một cách tốt đẹp, tránh việc phát sinh và tranh cãi, đảm bảo công trình được thực hiện một cách nhanh nhất và đảm bảo chất lượng.
Hợp đồng xây dựng là một trong những loại Hợp đồng phức tạp vì bên cạnh những nội dung cơ bản của một loại Hợp đồng thì nó còn chứa đựng những nội dung trong lĩnh vực xây dựng, đây là lĩnh vực mà không phải ai cũng có khả năng hiểu biết hoặc cho dù có hiểu biết cũng khó mà am hiểu tường tận. Vì thế việc soạn thảo các Hợp đồng trong lĩnh vực xây dựng như: thi công xây dựng, tư vấn, thẩm tra thiết kế, tư vấn giám sát, quản lý khối tượng, quản lý dự án,… đòi hỏi những người soạn thảo, thẩm định hoặc tư vấn đòi hỏi phải nắm rõ những kiến thức đặc thù trong lĩnh vực xây dựng.
(Lưu ý Link tải 50 Mẫu hợp đồng phía cuối bài)
Ý nghĩa tầm quan trọng của hợp đồng xây dựng
Theo quy định tại Nghị định số 37/2015/NDD-CP của Chính phủ quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng thì giá hợp đồng xây dựng là khoản kinh phí bên giao thầu cam kết trả cho bên nhận thầu để thực hiện công việc theo yêu cầu về khối lượng, chất lượng, tiến độ, điều kiện thanh toán, tạm ứng hợp đồng và các yêu cầu khác theo thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng.
Do vậy theo quy định trên thì giá hợp đồng là một nội dung rất quan trọng của bất kỳ hợp đồng nào. Không những nó là tâm điểm của các chủ thể tham gia hợp đồng, mà các cơ quan nhà nước cũng rất quan tâm đến nội dung này, bởi vì nó liên quan mật thiết đến các tiêu chuẩn kỹ thuật, thời gian thực hiện, khối lượng thực hiện.
Để xác định giá hợp đồng, phải đảm bảo nguyên tắc quản lý chi phí là tính đúng, tính đủ, phù hợp với yêu cầu về chất lượng, tiến độ, điều kiện thực hiện và mặt bằng giá thị trường. Các quy định của pháp luật đòi hỏi người xác định giá hợp đồng phải hiểu rõ các nội dung về kỹ thuật, kinh tế, xã hội thị trường xây dựng liên quan đến việc thực hiện các công việc và cơ chế chính sách áp dụng cho hợp đồng xây dựng.
Ngoài ra, điều quan trọng mà người xác định giá hợp đồng phải biết để thực hiện bảo đảm nguyên tắc quản lý hiệu quả là phải dự đoán trước những gì sẽ xảy ra trong thời gian thực hiện hợp đồng, bởi hợp đồng xây dựng thường có thời gian thực hiện dài, phụ thuộc nhiều vào điều kiện tự nhiên, xã hội, cơ chế chính sách.
Hợp đồng xây nhà để đảm bảo chất lượng của công trình
Nếu như không có hợp đồng xây nhà sẽ khó khăn trong việc quản lý và kiểm tra chất lượng. Các công ty xây nhà trọn gói sẽ căn cứ vào hợp đồng để thực hiện quá trình thiết kế và thi công nội thất để đảm bảo bàn giao công trình được tốt nhất.
Quy định về tạm ứng hợp đồng xây dựng
Hiện nay, theo quy định pháp luật về mức tạm ứng hợp đồng xây dựng không được vượt quá 50% giá trị hợp đồng tại thời điểm ký kết (bao gồm cả dự phòng nếu có). … Đối với hợp đồng thi công xây dựng công trình: + Mức tạm ứng hợp đồng là 10% giá hợp đồng đối với hợp đồng có giá trị hợp đồng trên 50 tỷ đồng.
Quy định về thanh toán hợp đồng xây dựng
Điều kiện thanh toán Hợp đồng xây dựng
Bên giao thầu phải thanh toán đầy đủ (100%) giá trị của từng lần thanh toán cho bên nhận thầu sau khi đã giảm trừ tiền tạm ứng; tiền bảo hành công trình theo thỏa thuận trong hợp đồng; trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. … thì có thể tạm thanh toán.
Quy định về thời gian bảo hành công trình xây dựng
+ Nếu là nhà ở chung cư: thời gian bảo hành là tối thiểu 60 tháng tính từ khi nhà thầu hoàn thành việc xây dựng công trình, nghiệm thu và đưa công trình vào sử dụng. + Nếu là nhà ở riêng lẻ: Thời gian bảo hành công trình là tối thiểu 24 tháng tính từ khi hoàn thành việc xây dựng, nghiệm thu và đưa vào sử dụng
Cùng tham khảo một hợp đồng được ký kết, công trình hiện đã đưa vào sử dụng, trong quá trình xây dựng cũng không gặp vướng mắc và được thực hiện theo như cam kết trong trong hợp đồng. Công trình được thực hiện bởi kiến trúc sư Phan Đình Kha.
CÔNG TY TNHH KIẾN TRÚC Z.E.N.A
SỐ: 052018-HĐXL
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh Phúc
HỢP ĐỒNG THI CÔNG
(V/v: Thi công xây lắp công trình)
Công trình: Nhà ở riêng lẻ
Hạng mục: Xây mới
Địa điểm: Số 1223 Đường Lê Hồng Phong, phường Phú Thọ, Thủ Dầu Một, Bình Dương
Hôm nay, ngày 04 tháng 06 năm 2018 , chúng tôi gồm:
CHỦ NHÀ (gọi tắt là BÊN A):
Bà : VÕ THÚY PHƯỢNG Chức vụ: Chủ nhà
Địa chỉ : Số nhà 312/16/6 Chánh Mỹ, TX. Thủ Dầu Một, Bình Dương
CMND : 280439709 cấp ngày: 04/06/2016 tại CA T. Bình Dương
ĐƠN VỊ THI CÔNG: (gọi tắt là BÊN B)
CÔNG TY TNHH KIẾN TRÚC Z.E.N.A
Đại diện : PHAN ĐÌNH KHA Chức vụ: Giám đốc
Địa chỉ : 60 Cù Lao, Phường 2, Quận Phú Nhuận, TP.Hồ Chí Minh
Mã số thuế : 0311750206
Điện thoại : (028) 35 176 172
Hai Bên cùng thỏa thuận thống nhất ký kết hợp đồng với các điều khoản sau:
ĐIỀU I: NỘI DUNG THỎA THUẬN
Bên A giao và Bên B nhận thực hiện Cung ứng vật tư phần thô và thi công toàn bộ công trình từ đầu móng đến hết phần mái (xây thô và nhân công hoàn thiện) tại địa điểm nêu trên đảm bảo yêu cầu kỹ thuật, chất lượng và thẩm mỹ.
Bên A nếu tiếp tục giao phần vật tư hoàn thiện thì tiến hành thỏa thuận trên bảng dự toán chi tiết cụ thể
ĐIỀU II: GIÁ TRỊ HỢP ĐỒNG
Diện tích tính toán theo bảng tính đính kèm
Tổng diện tích tính toán 447.5m2
Đơn giá thi công thô và nhân công hoàn thiện: 3.100.000vnđ
Tổng giá trị hợp đồng: 447.5×3.100.000=1.387.000.000đ
(Bằng chữ: Một tỷ ba trăm tám mươi bảy triệu đồng chẵn)
Lưu ý:
-
- Giá trên chưa bao gồm thuế VAT
- Giá trên đã bao gồm chi phí cho tất cả máy móc, thiết bị, giàn giáo, coffa, vật tư thô ; các biện pháp thi công: chống sạt lở khi đào đất móng, hệ thống giàn giáo + lưới bao che đảm bảo an toàn lao động – vệ sinh môi trường.
- Quyết toán: Giá trị quyết toán hợp đồng được điều chỉnh bằng Phụ lục Hợp đồng nếu trong quá trình thi công có thay đổi thiết kế, khối lượng công việc, dẫn đến phát sinh thì giá trị phát sinh được tính theo đơn giá do hai bên thỏa thuận trước khi thực hiện.
ĐIỀU III: PHƯƠNG THỨC – TIẾN ĐỘ THANH TOÁN:
Bên A thanh toán cho Bên B chia thành các đợt:
Đợt 1: Tạm ứng 30% ngay sau khi ký hợp đồng thi công.
Đợt 2: Tạm ứng 10% sau khi bên B thi công xong phần bê tông móng, đổ cột, đà kiềng, san nền.
Đợt 3: Tạm ứng 10% sau khi hoàn thành đổ bê tông sàn lầu 1.
Đợt 4: Tạm ứng 10% sau khi hoàn thành đổ bê tông sàn mái.
Đợt 5: Tạm ứng 15% sau khi hoàn thành xây tường
Đợt 6: Tạm ứng 15% sau khi hoàn thành công tác ốp lát và sơn nước (chưa dặm vá)
Đợt 7: Tạm ứng 7% sau khi hoàn thành lắp đặt cửa các loại, thiết bị điện, thiết bị nước, lát đá granite bậc cấp
Đợt 8: Sau thời gian bảo hành công trình (12 tháng kể từ ngày bàn giao nhà), Bên A thanh toán hết cho Bên B số tiền còn lại là 3%.
ĐIỀU IV: CÔNG VIỆC THI CÔNG
- Cung ứng vật tư phần thô
- Bên B cung ứng toàn bộ vật tư thô
- Vật tư bên B cung ứng phải đảm bảo chất lượng theo nhà cung cấp và theo chỉ định của thiết kế
- Chủng loại vật tư phần thô như sau:
- Bê tông: Bê tông tươi thương phẩm (Mác theo thiết kế kèm theo hóa đơn xuất xưởng và niêm phong chì). Khối lượng trên 6m3. Nếu có nghi ngờ chất lượng bê tông, yêu cầu lấy mẫu ép kiểm tra cường độ.
- Cát đệm lót nền, Cát san lấp, xà bần
- Cát xây tô, bê tông Cát Vàng lọai 1, hạt to
- Gạch ống, gạch đinh Tuynel Phước Thành, Tám Quỳnh, Thành Tâm (Bình Dương)
- Đá 1×2, đá 4×6 Đá Xanh Hòa An Đồng Nai
- Bêtông các cấu kiện Mác 250;10 ± 2 cm
- Ximăng Hà Tiên, xi măng đổ bê tông Holcim PC40
- Thép xây dựng Việt Nhật
- Vữa xây tô Mac 75
- Ống cấp nước PVC Bình Minh, ống thoát nước PVC Bình Minh
- Ống cấp nước nóng Bình Minh
- Đế âm, ống điện Sino
- Dây điện Cadivi
- Dây TV, ĐT, internet Sino, Vega
- Vật liệu chống thấm Sika latex, CT11
- Phần nhân công thi công phần thô và hoàn thiện
2.1 Công việc thi công phần thô:
- Tổ chức công trình, làm lán trại cho công nhân (nếu điều kiện mặt bằng cho phép)
- Vệ sinh mặt bằng thi công, định vị tim, móng…
- Đào đất móng, dầm, đà kiềng, hầm phân, bể nước và vận chuyển đất đã đào đi đổ.
- Đập đầu cọc BTTC ( đối với các công trình xử lý móng bằng phương pháp ép cọc hoặc khoan cọc nhồi)
- Đổ bê tông đá 4×6 M100 dày 100mm đáy móng.
- Sản xuất lắp dựng cốt thép, cofa và đổ bê tông móng, dầm móng, đà kiềng.
- Sản xuất lắp dựng cốt thép, cofa và đổ bê tông đáy, bê tông sàn, nắp hầm phân, hố ga, bể nước.
- Sản xuất lắp dựng cốt thép, cofa đổ bê tông cột, dầm, sàn các tầng lầu, sân thượng, mái.
- Sản xuất, lắp dựng cốt thép, cofa và đổ bê tông cầu thang xây bằng gạch thẻ ( không tô bậc)
- Xây toàn bộ tường bao, tường ngăn phân chia phòng toàn bộ công trình
- Tô vách trong và ngoài tường, trần toàn bộ công trình và hoàn thiện thi công mặt tiền.
- Xây và tô tủ âm tường
- Cán nền các tầng lầu, sân thượng, mái, ban công, nhà vệ sinh.
- Chống thấm sàn sân thượng, mái, ban công và vách tường sát 2 nhà liên kế 2 bên.
- Lắp đặt dây điện âm, ống nước âm, ống thoát nước, cáp mạng, cáp truyền hình, dây điện thoại âm (không bao gồm mạng LAN cho các phòng, hệ thống chống sét, hệ thống ống cho máy lạnh, hệ thống điện ba pha, điện thang máy).
- vệ sinh toàn bộ công trình.
2.2 Công việc thi công phần hoàn thiện:
- Nhân công lát gạch sàn, len chân tường tầng trệt, các tầng lầu, ban công, sân thượng, phòng vệ sinh và trên mái (chủ nhà cung cấp gạch, keo chà ront, phần vữa hồ do nhà thầu cung cấp).
- Nhân công ốp gạch trang trí mặt tiền và phòng vệ sinh (chủ nhà cung cấp gạch. Keo chà ron, phần vữa hồ do nhà thầu cung cấp).
- Nhân công sơn nước toàn bộ ngôi nhà (không bao gồm sơn gai, sơn gấm. Thi công 2 lớp bả Matic, 1 lớp sơn lót, 2 lớp sơn phủ)
- Nhân công lắp đặt bồn nước, Năng lượng mặt trời, máy bơm nước, thiết bị vệ sinh (lắp đặt lababo, bồn cầu, van khóa, vòi sen, vòi nóng lạnh, gương soi nhà vệ sinh, chậu rửa nhà bếp và các vụ kiện – không bao gồm lắp đặt bồn nước nóng).
- Nhân công lắp đặt hệ thống điện và đèn chiếu sáng (lắp đặt công tắc, ổ cắm, tủ điện, MCB, quạt hút, đèn trang trí, đèn chiếu sáng, đèn lon). không bao gồm lắp đặt các loại đèn chùm trang trí.
- Nhân công lắp đặt hệ thống ống nước nóng, lạnh.
- Dọn dẹp vệ sinh công trình hằng ngày.
- Vệ sinh cơ bản công trình trước khi bàn giao.
2.3 Công việc thi công phần hoàn thiện không bao gồm trong hợp đồng này:
- Lắp trần thạch cao
- Lắp đặt cửa nhôm, cửa gỗ các loại
- Lắp đặt đá granit, đá marble tại các vị trí như mặt tiền, mặt bếp, cầu thang, ngạch cửa, bệ cửa sổ…
- Lắp đặt vách kính phòng vệ sinh, mái kính lấy sáng, các cấu kiện bằng sắt hình như giàn mái che sân thượng, cầu thang sắt, lan can không phải bằng gạch xây, lan can cầu thang.
- Lắp đặt các loại đèn chùm trang trí
ĐIỀU V: TIẾN ĐỘ THI CÔNG
Thời gian thi công công trình là 5 tháng (150 ngày làm việc) kể từ ngày khởi công đóng cọc móng (04/06/2018)
Thời gian thi công trên không bao gồm ngày nghỉ lễ, chủ nhật và những ngày mưa bão hoặc có những nguyên nhân khách quan không do lỗi Bên B gây ra. Thời gian không bao gồm này được cộng dồn vào thời gian thi công.
ĐIỀU VI: THỜI GIAN BẢO HÀNH
Thời gian bảo hành công trình 12 tháng kể từ ngày bàn giao công trình.
ĐIỀU VII: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN:
1. Trách nhiệm của bên A:
- Bàn giao mặt bằng thi công, mốc, cốt chuẩn cho bên B trước 01 ngày.
- Bên A giao cho Bên B 01 bộ hồ sơ thiết kế kỹ thuật (đã đóng dấu của đơn vị thiết kế) cùng các giấy tờ, thủ tục pháp lý liên quan đến việc xây dựng công trình cho Bên B.
- Cử cán bộ giám sát khối lượng, chất lượng trong quá trình thi công.
- Cung cấp nguồn điện, nước phục vụ thi công.
- Kết hợp với Bên B giải quyết kịp thời những vướng mắc liên quan với địa phương sở tại, các chủ hộ lân cận (nếu có) trong suốt quá trình thi công công trình.
- Thông báo cho Bên B các nhà thầu cung cấp và lắp đặt thiết bị không thuộc hợp đồng này để phối hợp thực hiện hoàn thành hợp đồng này.
- Thanh toán đầy đủ đúng tiến độ cho Bên B như điều III của hợp đồng. Trường hợp đặc biệt cũng không được quá 10 ngày. Số ngày chậm thanh toán được tính vào thời gian thi công trình.
- Có trách nhiệm xác nhận các công việc phát sinh để làm cơ sở cho việc quyết toán công trình. (nếu có)
- Những khối lượng chưa thi công Bên A được phép thay đổi mà không phải tính phát sinh.
- Có quyền yêu cầu Bên B cung cấp đủ số lượng công nhân trên công trường nếu xét thấy Bên B cung cấp không đúng.
- Có quyền yêu cầu Bên B tạm ngưng thi công, sửa chữa hoặc phá bỏ, thi công lại nếu xét thấy Bên B thi công không đạt chất lượng, số lượng theo đúng bản vẽ thiết kế. Bên A không chịu chi phí phát sinh cho công việc thực hiện lại.
- Bên A được quyền không nghiệm thu hoặc không thanh toán đợt tiếp theo nếu xét thấy việc thi công không đạt yêu cầu cho đến khi Bên B thực hiện đạt yêu cầu hạng mục đó.
2. Trách nhiệm bên B:
- Đảm bảo thi công hoàn thành công trình đúng tiến độ.
- Cung ứng vật tư như khoản 1 điều IV
- Triển khai thi công, chịu trách nhiệm thi công, bảo đảm thi công đúng tiêu chuẩn kỹ thuật, đúng hồ sơ thiết kế được giao. Đảm bảo chất lượng kỹ, mỹ thuật công trình và hoàn toàn chịu trách nhiệm bồi thường mọi phí tổn, nhân lực nếu như phải phá đi làm lại do không đảm bảo chất lượng, số lượng, chủng loại vật tư hoặc thi công sai thiết kế.
- Chịu trách nhiệm tổ chức bảo vệ an ninh trật tự, an toàn lao động, phòng cháy chữa cháy trong phạm vi công trường. Bồi thường mọi phí tổn thiệt hại cho Bên A và các bên có liên quan trong trường hợp xảy ra sự cố.
- Chịu trách nhiệm bồi thường những thiệt hại (cầu, đường, cơ sở hạ tầng của dự án) nếu lỗi do bên B trong quá trình thi công.
- Chịu trách nhiệm về an toàn, vệ sinh môi trường cho các công trình lân cận.
- Cử cán bộ có năng lực và kinh nghiệm chuyên môn thường xuyên có mặt tại công trình để giám sát và giải quyết các vấn đề chuyên môn, kỹ thuật.
- Phối hợp với các nhà thầu lắp đặt thiết bị khác không thuộc hợp đồng này để hoàn thành công trình theo đúng tiến độ.
- Mua bảo hiểm cho người lao động, thiết bị máy móc thi công.
- Có trách nhiệm quản lý, đảm bảo an ninh, an toàn lao động trên công trình.
- Mọi sự thay đổi đều phải được sự chấp thuận của bên A mới được tiến hành thi công.
ĐIỀU VIII: PHẠT VI PHẠM HỢP ĐỒNG
- Nếu Bên B thi công chậm trễ (từ 10 ngày đến 20 ngày), công nhân không đủ theo yêu cầu của bên A dẫn tới chậm trễ mà không có lý do chính đáng thì bị phạt với mức là 10.000.000đ (Mười triệu vnđ)
- Nếu Bên B thi công chậm trễ (từ trên 20 ngày đến 30 ngày) mà không có lý do chính đáng thì bị phạt với mức là 20.000.000đ (Ba mươi triệu vnđ). Nếu trễ từ trên 30 ngày đến 60 ngày thì bị phạt với mức là 30.000.000đ (Năm mươi triệu vnđ).
- Nếu trễ tiến độ quá 60 ngày hoặc thi công không đạt yêu cầu về kỹ thuật thì Bên A có quyền đơn phương huỷ bỏ hợp đồng. Bên B có trách nhiệm bồi thường các khoản thiệt hại mà bên A phải bỏ ra để thuê nhà thầu khác. Việc thanh toán cho Bên B khối lượng đã thực hiện sẽ được bên A xem xét sau khi đã tính trừ các khoản thiệt hại mà bên A phải chịu.
- Việc gián đoạn thi công do bên A gây ra (chậm cung cấp vật tư hoàn thiện, điều chỉnh thiết kế…) dẫn đến công nhân phải chờ đợi, thì bên A có trách nhiệm thanh toán 50% lương công nhân trong thời gian đó đồng thời không được tính vào thời gian thi công.
- Nếu bên A thanh toán chậm trể (quá 10 ngày) sau khi bên B hoàn thành biên bàn nghiệm thu cho từng giai đoạn thanh toán thì bên B có quyền yêu cầu bên A thanh toán thêm phần lãi suất cho việc chậm trễ đó với mức tương ứng là 10%/năm.
ĐIỀU IX: ĐIỀU KHOẢN CHUNG
Hai bên cam kết thực hiện đúng theo các điều khoản đã ký trong hợp đồng, không bên nào được phép đơn phương sửa đổi hợp đồng. Những điều khoản khác liên quan đến việc thi công công trình mà không được thể hiện trong hợp đồng này sẽ được hai bên cùng nhau bàn bạc, giải quyết trên cơ sở thương lượng dựa trên những quy định hiện hành của Nhà nước.
Nếu có vấn đề về tranh chấp hợp đồng mà bên A và bên B không thống nhất được thì phải mời trọng tài Việt Nam đứng ra giải quyết.
Hợp đồng này được lập thành 02 (hai) bản, mỗi bên giữ 01 (một) bản, có giá trị pháp lý như nhau và có hiệu lực kể từ ngày ký
ĐẠI DIỆN BÊN A ĐẠI DIÊN BÊN B
VÕ THÚY PHƯỢNG PHAN ĐÌNH KHA
Hợp đồng xây dựng là gì?
Mẫu hợp đồng xây dựng là một trong những văn bản vô cùng cần thiết cần phải thực hiện trước khi khởi công xây dựng. Tìm hiểu tất cả những thông tin liên quan đến hoạt động xây dựng sẽ dễ dàng hơn trong việc triển khai và thực hiện.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Nghị định 37/2015/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết Luật xây dựng, thì “ hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự được thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện một phần hay toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng”
Hợp đồng xây dựng là một loại hợp đồng dân sự, do vậy cũng là sự thỏa thuận giữa các bên về xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên, nhưng là trong hoạt động đầu tư xây dựng.
Đặc điểm của hợp đồng xây dựng là gì?
Hợp đồng xây dựng mang những đặc điểm chung của hợp đồng dân sự. Tuy nhiên về mặt pháp luật chuyên ngành, hợp đồng xây dựng vẫn có một số nét đặc thù sau:
Thứ nhất, về chủ thể: bao gồm bên giao thầu bên nhận thầu
- Bên giao thầu là chủ đầu tư hoặc đại diện của chủ đầu tư hoặc tổng thầu hoặc nhà thầu chính.
- Bên nhận thầu là tổng thầu hoặc nhà thầu chính khi bên giao thầu là chủ đầu tư; là nhà thầu phụ khi bên giao thầu là tổng thầu hoặc nhà thầu chính. Bên nhận thầu có thể là liên danh các nhà thầu.
Thứ hai, về hình thức hợp đồng xây dựng được lập thành văn bản và được ký kết bởi người đại diện đúng thẩm quyền theo pháp luật của các bên tham gia hợp đồng. Trường hợp một bên tham gia hợp đồng là tổ chức thì bên đó phải ký tên, đóng dấu theo quy định của pháp luật.
Điều kiện chung của hợp đồng xây dựng là tài liệu kèm theo hợp đồng quy định quyền, nghĩa vụ cơ bản và mối quan hệ của các bên tham gia hợp đồng xây dựng.
Hợp đồng xây dựng cần lưu ý những gì?
Qua kinh nghiệm tư vấn, soạn thảo và thẩm định các Hợp đồng trong lĩnh vực xây dựng, Các bạn một số nội dung chính cơ bản cần lưu ý khi tham gia các công việc liên quan đến Hợp đồng xây dựng như đàm phán, tư vấn, soạn thảo và thẩm định, cụ thể như sau:
1. Nội dung Hợp đồng:
Khó khăn đầu tiên của các bên là xác định được nội dung Hợp đồng, nghĩa là xác định được phạm vi công việc theo Hợp đồng mà một bên phải thực hiện cho Bên kia. Để hiểu rõ tính phức tạp của việc xác định nội dung Hợp đồng thì các bạn hình dung một dự án xây dựng một công trình nào bất kỳ thì thông thường có nhiều hạng mục, nhiều nhà thầu con vì thế nếu không xác định chính xác nội dung công việc phải thực hiện thì rất dễ làm phát sinh các công việc sau này không được thỏa thuận trong Hợp đồng từ đó làm phát sinh thêm chi phí ngoài dự toán.
2. Nghiệm thu công trình/ công việc:
Để đảm bảo việc nghiệm thu được thực hiện một cách rõ ràng và tránh tranh chấp thì cần thỏa thuận rõ các tiêu chí sau đây:
– Chất lượng, tiêu chuẩn công trình, hạng mục hoặc công việc, sản phẩm hoàn thành.
– Thành phần nghiệm thu gồm những ai và bắt buộc các bên phải ký xác nhận vào Biên bản nghiệm thủ. Công việc được xem là đã nghiêm thu khi tất cả các bên (Chủ đầu tư, Nhà thầu, Bên Tư vấn,…) đều xác nhận đồng ý nghiệm thu công việc và không có bất kỳ ý kiến yêu cầu khắc phục, sửa chữa đối với bất kỳ hạng mục, công việc nào.
3. Thời hạn liên quan đến công việc:
Quy định rõ và logic các điều khoản về thời gian để đảm bảo công trình được hoàn thiện trong thời hạn yêu cầu, tránh được những lần gia hạn hoặc bỏ dỡ công trình trong quá trình thực hiện. Lưu ý đến nghĩa vụ thời hạn của các Nhà thầu có các công việc liên quan đến nhau để tránh ảnh hưởng sự vi phạm của nhà thầu này làm kéo théo sự gia hạn thời gian của nhà thầu khác. Một số nội dung về thời hạn cần lưu ý như sau:
– Thời hạn hoàn thành công việc (công trình): đây là thời hạn quan trọng đầu tiên cần quan tâm và thiết lập các điều khoản hợp đồng thật chặt chẽ. Lưu ý đến thời hạn do kéo dãi thời gian chậm trễ hoặc khắc phục các sai sót, sửa chữa. Nên thiết lập làm sao để đảm bảo công trình không vượt quá một mức thời gian tối đa cho phép.
– Thời hạn hoàn thành việc khắc phục các sai xót, sửa chữa công trình, hoàn thành mà không đạt yêu cầu nên quy định thời hạn tối đa để hoàn thành việc khắc phục, sửa chữa này. Nêu như quá thời hạn đó nghĩa là Chủ đầu tư/ Bên thuê dịch vụ được quyền thuê đơn vị khác thực hiện và yêu cầu bên kia bồi thường và phạt vi phạm,…
– Lưu ý đối với các thông báo yêu cầu của các bên: Để đảm bảo việc xác định vi phạm cũng như giới hạn các mốc thời hạn thì nên thỏa thuận điều khoản thông báo yêu cầu chặt chẽ như: địa chỉ, đơn vị nhận hoặc người đại diện, hình thức thông báo,… Đặc biệt lưu ý đến trường hợp có sự thay đổi địa chỉ hoặc thay đổi người nhận, pháp nhân,…
4. Bảo lãnh, thanh toán.
Nghĩa vụ bảo lãnh của Nhà thầu để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán, bảo hành công trình vì thế đây là điều khoản nhằm để bảo vệ Chủ đầu tư/ Bên thuê tư vấn tránh được những rủi ro do Nhà thầu/ Bên cung cấp dịch vụ có thể gây ra.
Việc bảo lãnh này nên thiết lập liên quan mật thiết đến điều khoản thanh toán, điều khoản thực hiện công việc và điều khoản bảnh hành công trình, công việc.
5. Phạt vi phạm, đơn phương chấm dứt Hợp đồng.
Nội dung vi phạm: Trong hoạt động xây dựng có nội dung công việc khá rộng nên những vi phạm phát sinh từ đó cũng rất khác nhau. Có những vi phạm có thể ảnh gây ra hậu quả nghiệm trọng những cũng có những vi phạm không tác động nhiều đến bên bị vi phạm. Vì thế cần xác định hai loại vi phạm cơ bản là vi phạm nhẹ (có thể yêu cầu khắc phục, cảnh cảo trước) và loại vi phạm nghiệm trọng (xử phạt, bồi thường và có thể là căn cứ để đơn phương chấm dứt Hợp đồng).
Chế tài (xử lý vi phạm): Trong bất kỳ Hợp đồng này thì việc thỏa thuận điều khoản về chế tài để xử lý vi phạm là một việc khó khăn và có thể làm cho việc ký kết Hợp đồng không thể thực hiện được. Nhưng nếu các bên né tránh điều khoản này mà quy định sơ sài thì có sau này sẽ không bảo vệ được quyền lợi hợp pháp của mình khi bên kia vi phạm. Điều khoản này nên cần lưu ý một số vấn đề sau:
– Mức phạt vi phạm do nghĩa vụ chậm thanh toán hoặc chậm hoàn thành công việc theo yêu cầu: thông thường các bên hay phạt là 0,05%/ngày vi phạm nhưng không quá X ngày. Nếu vi phạm diễn ra quá X ngày thì tùy tình huống mà các bên sẽ tiến hành các công việc như: Đơn phương chấm dứt Hợp đồng, khởi kiện ra tòa, thay đổi chế tài khác (tăng nặng chế tài),…
– Thỏa thuận bồi thường thiệt hại: Khác với chế tài phạt hợp đồng bị giới hạn trong lĩnh vực xây dựng là 12%, chế tại bồi thường thiệt hại không giới hạn mức bồi thường mà là thiệt hại đến đâu bồi thường đến đó. Thông thường các đơn vị Nhà thầu/ Nhà tư vấn nhỏ rất sợ điều khoản bồi thường thiệt hại này. Họ sẵn sằng nâng mức phạt vi phạm lên 15% hoặc 20% (trong khi luật cho phép tối đa là 12%) giá trị hợp đồng bị vi phạm nhưng cố gắng bỏ điều khoản bồi thường thiệt ra khỏi Hợp đồng. Một vi phạm ở một công việc nào đó trong dự án thi công công trình có thể ảnh hường đến các công việc hoặc hạng mục khác hoặc thậm chỉ ảnh hưởng đến cả dự án vì thế đối với một dự án có số vốn đầu tư lơn thì thiệt hại xảy ra cực kỳ lớn. Thiệt hại lớn đồng nghĩa với trách nhiệm bồi thường lớn, các khoản thiệt hại gây ra cho Chủ đầu tư hoặc Bên thuê dịch vụ và trong một số trường hợp có thể gây ra cho Bên thứ ba (đơn vị Nhà thầu khác). Vì thế đối với một dự án có số vốn lên đến cả 100 tỷ mà khi thuê một nhà tư vấn thực hiện những gọi thầu nhỏ như tư vấn giám sát, thẩm định thiết kế kỹ thuật, thiết kế kỹ thuật, khảo sát địa chất, địa hình,… có giá trị từ dưới 100 triệu đến vài trăm triệu mà quy định chế tài bồi thường thiệt hại quả là một rủi ro lớn cho Nhà thầu/Nhà tư vấn. Nhưng để bảo vệ quyền lợi của Chủ đầu tư/Bên thuê dịch vụ thì nên lưu ý Hợp đồng phải có điều khoản bồi thường thiệt hại. Quy định này cũng góp phần nâng cao trách nhiệm của Nhà thầu/ Bên tư vấn.
Xử lý vi phạm do không hoàn thành công trình đúng thời hạn (sau khi đã gia hạn) hoặc chất lượng công trình không đạt yêu cầu. Cũng xin lưu ý đến việc xử lý vi phạm đối với trường hợp không khắc phục các sai sót, sửa chữa trong thời hạn theo quy định của Hợp đồng.
Trên đây là một số lưu ý cơ bản, bên cạnh đó trong quá trình thực hiện các công việc liên quan đến Hợp đồng trong lĩnh vực xây dựng, các bên cũng nên lưu ý thêm các điều khoản khác như: quyền ra vào công trình, ký xác nhận nhật ký công trình, an toàn lao động, bảo mật thông tin, chất lượng nhân sự và thay đổi nhân sự,…
Tham khảo từ: LuatsuHopdong
Link download file word hợp đồng mẫu
Link: https://drive.google.com/drive/folders/1cXPSRi3h1p1udVWU7_SzgYvBuDE9aPMx?usp=sharing
